خاص ترك برس

نشرت مؤخرًا في عدد من الصحف العربية تقارير مشوشة عن شراء العقارات من قبل الأشخاص جانب في تركيا. ترك برس التقى المحامي التركي البارز كريم ألتنطاش صاحب ورئيس مكتب ألتنطاش للمحاماة والاستشارات القانونية واستفسر بشأن قانون التسجيل العقاري رقم 2644 الصادر عام 2012. التنطاش رد بعدد من الملاحظات والنصائح كما يلي.

1- يشترط لتملك الأفراد الأجانب للأرض البيضاء الزراعية إقامة مشروع عليها خلال سنتين وإلا يتم سحب رخصة تملك الأرض منه، لذلك ينصح بتملك الأراضي الزراعية باسم شركة وليس باسم أفراد، ولو كانت الشركة مملوكة بكاملها من قبل أجانب، وينصح بمراجعة مكتب محاماة لتحويل الأرض إلى ملكية شركة بدلًا من فرد. توجب على الأفراد الأجانب تقديم مشروع لأخذ موافقة الوزارة خلال عامين من شراء وتملك أراض أو مشاريع زراعية. لا يوجد أي معيق أمام الأجانب لتملك عقارات مكتبية، أو سكن، أو مكان عمل، أو محل تجاري، ولا تتم مراجعتهم فيما إذا استخدموا هذه الممتلكات أم لا. لكن من يشتري أراضٍ زراعية، ويتملكها، يتوجب عليه تقديم مشروع للوزارة خلال عامين من شراء هذه الأرض، ويهدف هذا التعديل في قانون "الطابو" إلى ضرورة عمل الأجانب على شراء الأراضي التي قد تكون صالحة للزراعة، من أجل القيام بمشروع معين وحقيقي.

2- أزيل شرط "المقابل" في شراء الأجانب للعقارات. كان في السابق يتم البحث فيما اذا كانت الدولة التي ينتمي إليها الأجنبي، تسمح بتملّك الأتراك فيها أم لا، وهذا كان يُسمى شرط "المقابل"، وقد تمت إزالة هذا الشرط في التعديلات القانونية في المادة 35 من قانون التسجيل العقاري (الطابو) عام 2012. وأُعطي المجلس الوزاري الحق في إقرار الدول التي يحق لمواطنيها التملك في تركيا، حسب ما تراه مناسبا.

3- يحق للأجنبي تملك 30 هكتارا كحد أقصى في تركيا. عمل قانون "الطابو" على تحديد الحجم الذي يُمكن للأجنبي تملكه في تركيا، ويعتمد هذا التحديد على الدولة والمدينة. وحسب القانون فإنّ الأجنبي يستطيع تملك حتى 30 هكتارا، والمجلس الوزاري يملك الحق في زيادة هذا المقدار إلى الضعف إنْ رأى ذلك مناسبا. كما أنّ حجم العقارات التي يُمكن للأجانب تملكها، يجب أنْ لا يتجاوز 10% من العقارات الخاصة في تلك المدينة.

4- لا يُمكن للأجانب التملك في المناطق العسكرية والمناطق الأمنية. لا يُمكن للأجانب التملك في تركيا في المناطق العسكرية المغلقة، وفي المناطق الأمنية، واذا أرادوا التملك في مناطق خارجها، عليهم أخذ اذن خطي من الوحدات العسكرية في تلك المنطقة.

5- تملك العقارات في تركيا كافٍ من أجل الحصول على الإقامة. حسب القانون الذي صدر بتاريخ 11-04-2013، ونُشر في الجريدة الرسمية، فإنّ الأجانب الذي يتملكون عقارا في تركيا يستطيعون الحصول على إقامة قصيرة الأجل لمدة عام، وفي حال عدم بيع هذا العقار/المُلك، فإنّ الإقامة تتجدد مرة أخرى لمدة عام، وحسب المادة 42 من القانون، فإنّ من يستخدم هذه الإقامة لمدة 8 سنوات متواصلة بدون انقطاع، يحق له الحصول على إقامة دائمة.

6- ما يجب أنْ ينتبه إليه من يريد تملك العقارات في تركيا يجب أنْ تتم عملية شراء-بيع العقارات في تركيا في دائرة التسجيل العقاري "الطابو"، لأنّ كل عملية بيع-شراء للعقارات لا تجري في دائرة التسجيل العقاري تُعتبر لاغية قانونيا، ولهذا ننصح الأجانب الذين يريدون شراء العقارات في تركيا، بأنْ يدفعوا قيمة العقار أثناء توقيع البيع في دائرة التسجيل العقاري ودفع بدل البيع، حيث يدفع المشتري 2%، والبائع 2% من قيمة العقار كرسوم مستحقة لدائرة التسجيل العقاري، وهذا المقدار يُحسب حسب ثمن البيع العقاري.

وإذا لم يكن بالإمكان الحصول على "الطابو" بصورة آنية، أو اذا كانت عملية الشراء ستتم من مشروع قائم، فإننا ننصح المشترين إلى ضرورة عمل اتفاقية البيع العقاري من خلال كاتب العدل (نوتر)، لأنّ كل اتفاقية بيع موقعة لدى كاتب العدل، تسمح له بالتقديم للمحكمة ونقل ملكية العقار من ملكية البائع إلى ملكية كاتب العدل، في حال عدم الحصول على طابو العقار. كما يجب أخذ اتفاقية البيع والشراء التي تم توقيعها لدى كاتب العدل، وتسليمها إلى دائرة التسجيل العقاري، وشرح لهم محتواها، وفي حال القيام بذلك، فإنّ البائع لا يستطيع بعدها بيع العقار لشخص ثالث، واذا قام بذلك، فإنّه يحق لأول شخص قام بتقديم اتفاقية البيع والشراء الموقعة من كاتب العدل إلى دائرة التسجيل العقاري، يحق له التقديم للمحكمة ونقل مُلكية العقار له.

ولهذا يجب توقيع اتفاقية البيع والشراء عند كاتب العدل (نوتر) ويأخذ مكتب كاتب العدل رسوما نسبتها 5.4 بالألف من قيمة العقار. اذا كان من غير الممكن الحصول على الطابو بصورة آنية، ومن غير الممكن القيام بتوقيع اتفاقية البيع والشراء لدى "النوتر"، فإنه يتوجب على المشتري أنْ يحصل على اتفاقية مكتوبة وموقعة بينه وبين البائع، ويجب أنْ تحتوي هذه الاتفاقية على جميع تفاصيل البيع العقاري، ثمن البيع، وشروط الدفع، وغيرها من التفاصيل. وقد لا تكون هذه الاتفاقية تحمل نفس النتائج التي يمكن الحصول عليها عند توقيع الاتفاقية لدى "النوتر"، ولذلك ننصحكم بشدة بأنْ يكون توقيع اتفاقية البيع والشراء موثق من "النوتر". وذلك لأنّ الاتفاقية الموقعة فقط بين البائع والمشتري، لا يُمكن تسليمها لدائرة التسجيل العقاري، وهذا يعني أنكم لا تملكون الحق القانوني للتقديم للمحكمة وطلب تسجيل العقار باسمكم، بل تكونون فقط تملكون الحق لطلب استعادة أموالكم في حال لم يتم تسليم طابو العقار لكم.

كما ننصحكم بالتأكد من كافة تفاصيل العقار قبل القيام بأي دفعة مالية، والتأكد من تفاصيل الحجز أو الرهن العقاري، كما يتوجب عليكم معرفة نوعية العقار ووضعه، والاستفسار فيما اذا كان يقع في مناطق عسكرية أو أمنية أم لا.