مع زيادة الاهتمام بالتملك العقاري في تركيا، زادت تساؤلات المستثمرين والراغبين بالتملك في تركيا عن سند الملكية "الطابو"...
فما هي أنواع الطابو في تركيا؟ وما معنى الارتفاق الطابقي؟ وماذا يعني الطابو الزراعي؟ وهل يمكن أن يتشارك أكثر من مالك في سند ملكية مشترك؟ وما هي إجراءات وتكاليف الطابو العقاري في تركيا؟ وكيف يتم تحويل السجل العقاري التجاري إلى سكني وبالعكس...؟
امتلاك العقارية أعدت هذه الدراسة من عدة مصادر تركية رسمية ومختصة، وأجابت فيها عن كافة الاستفسارات حول سند الملكية وما يتعلق به.
سند الملكية (الطابو)
هو الوثيقة التي تنظم بشأن عقار معين، وتثبت ملكية العقار للشخص المذكور في الوثيقة، ويذكر فيها معلومات عن العقار وأرقام المسح العقاري، ويحدد موقع العقار، وتُنظم هذه الوثيقة من قبل مديرية السجل العقاري.
لا يعطى السند العقاري (الطابو) إلا لصاحب العقار (المالك الشرعي) أما الأشخاص المالكين لحقوق أخرى في العقار المعني غير الامتلاك (كالمؤجر أو الراهن) لا يتم إعطاؤهم سند الطابو، وإذا امتلك العقار أكثر من شخص يعطى سند واحد يبين فيه حصة كل شخص منهم في العقار، كما يمكن أن يعطى كل منهم سند خاص، لكن هذا لا يعني أن كل واحد منهم يحصل على سند مستقل للعقار، إنما يبين حصة صاحب السند في العقار، حيث يكتب في خانة المالك اسم صاحب السند مع ذكر حصته.
ويبين سند الطابو ملكية الشخص (الكاملة أو الجزئية) المذكور اسمه في سند العقار، فإذا ذكر اسم شخص واحد فقط في خانة المالك بدون ذكر نسبة كـ 1/3 أو 1/5 أو غيرها، فهذا يعني أنّ العقار مملوك للشخص المذكور اسمه في السند فقط، أما إذا ذكرت النسبة فهذا يعني أنّ هناك شريك، وأن الشخص المذكور اسمه يمتلك في العقار بقدر النسبة المذكورة في السند، كما أن الشركاء في العقار الواحد يعدون شركاء في كل أقسام العقار، أي أن الشريك في العقار ليس له جزء مخصص من العقار وللشركاء الآخرين أجزاء أخرى، وإنما الكل شركاء في الكل.
كل شقة داخل عمارة أو فيلا حصلت على حق الملكية التام أو حق الارتفاق، تعد عقاراً مستقلاً بحد ذاته، لهذا ينظم لكل قسم من هذه الأقسام سند خاص به.
أنواع سندات الملكية (الطابو)
يوجد عدة أنواع لسند الملكية في تركيا حسب جنس العقار، وأهمها ما يلي:
سندات الأراضي الصالحة للإعمار والأراضي الزراعية
وهي العقارات التي يتم تسجيلها على أنها قطع فارغة صالحة أو غير صالحة للإعمار.
ويجب أن تقع هذه القطعة ضمن منطقة تشملها خطة الإعمار لاكتساب صفة (أرض صالحة للإعمار)، ولكن اكتساب الأرض لهذه الصفة لا يعني أنه يمكن إقامة بناء عليها، أو تنظيم مشروع وأخذ رخصة البناء فوق هذه القطعة؛ فلا بد من النظر والتدقيق من قبل البلدية المعنية بشأن وضع المنطقة ودخولها ضمن خطة الإعمار، حيث إن القطعة المعنية ربما تكون واقعة على الطريق أو مخصصة لحديقة عامة أو منطقة خضراء وما شابه.
أما الأراضي الزراعية فلا بد من التحقق من وضعها، فقد تكون الأرض أو القطعة المسجلة في سند الطابو بأنها أرض زراعية، اكتسبت صفة الإعمار بسبب تغير في خطة الإعمار في المنطقة، مع بقائها في السند بصفة (أرض زراعية) أو ما يعرف بالطابو الزراعي، بسبب عدم تغيير جنس العقار وهذه الحالات شائعة، لذا يجب أولاً التزوّد بالمعلومات من البلديات المعنية.
سندات البناء
في هذا النوع من سندات الطابو تذكر معلومات العقار العامة الرئيسة، دون ذكر المعلومات الخاصة بالأقسام المستقلة من العقار، يعني أن العقار يتم تسجيله على أنه وحدة واحدة لا يقسم إلى أقسام مستقلة، مثل البيوت المستقلة والحظيرة وملحقاتها والمخازن والمصانع وما شابهه من أبنية.
سندات الارتفاق العقاري
هي سندات الطابو التي تسجل كل قسم من أقسام العقار على حدة، بمعنى أن يتم تخطيط مشروع مناسب للبناء فوق قطعة أرض مخصصة، ثم تؤخذ موافقة الإنشاء، وبعد ذلك يتم تقسيم المشروع إلى أقسام مستقلة (كالشقق ضمن العمارة)، وينظم لكل قسم منها سند خاص يبين موقع القسم المستقل والمعلومات الخاصة به، دون النظر فيما إذا تم البدء بإنشاء المشروع أم لا، ويذكر جنس العقار في مثل هذه السندات بأنها أرض إعمارية أو زراعية وذلك بسبب عدم الانتهاء من إنشاء المشروع، وبعد الانتهاء من البناء واستصدار موافقة الإسكان، يتم تخصيص سندات الملكية للعقار.
الارتفاق الطابقي وسجل الملكية الطابقية
يلزم الحصول على سجل الملكية الطابقية لحماية حقوق صاحب العقار، فسجل الملكية الطابقية هو الوثيقة التي يتم الحصول عليها لبيان أن المالك لديه حقّ الملكية في الطابق المحدد من المبنى، ويعد سجل الملكية الطابقية بشكل مختصر إثباتاً بأنه قد تم تشييد البناء كاملاً بشكل موافق لقانون البناء.
وهناك سجل آخر يسمى "الارتفاق الطابقي" ويطلق عليه بالتركية (Kat irtifakı)، يقوم متعهد الإنشاءات عادة باستصداره، للحصول على التمويل اللازم للمشروع، ويحدد هذا السجل أسهم العقار وحصة كل مالك، وفي سجل الارتفاق الطابقي تكون الخانة الوسطى فقط مؤشرة في سند ملكية العقار (الطابو)، ما يعطي سند الملكية (الطابو) صفة سند الارتفاق وليس سند ملكية تام، هذا النوع من السندات العقارية يعرف بأنه المرحلة التي يجب المرور إليها قبل الحصول على سند ملكية تام، وسند الارتفاق يثبت حق ملكية صاحب السند في البناء الذي سيتم إنشاؤه أو الذي سيبدأ بإنشائه فوق قطعة معينة من الأرض، والذي لم يتم الانتهاء منه بعد، لكنه مثبّت في سجلات دائرة العقار (الطابو)، ويذكر فيه موقع ورقم كل قسم منه ولمن تعود ملكيته، وفي حالة الانتهاء من المشروع أو البناء مع أخذ موافقة الإسكان من البلدية - إذا كان موافقاً للشروط والمعاير القياسية التركية - يتحول سند الارتفاق إلى سند ملكية تام.
ويقوم متعهدو البناء في العادة بعرض خصائص المبنى المراد بيعه للمشتري عن طريق هذا السجل، وذلك على شكل يتم فيه بيان الميزات بدقة مع التفاصيل، ولكن من ناحية أخرى يلزم الحصول على وثيقة سجل الملكية الطابقية لأن هذه الوثيقة تمكن صاحب العقار من الحصول على رخصة الإسكان.
ويشير القانون رقم 5711 الصادر في العام 2007 والمنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 27 تشرين الثاني/ نوفمبر 2007 حول الملكية الطابقية إلى ضرورة الحصول على سجل الملكية الطابقية، وينص القانون أنه سوف يتم فرض غرامات مالية على أصحاب العقارات الذين لا يقومون بتسجيل العقار والحصول على وثيقة سجل الملكية الطابقية.
سندات الملكية التامة
ويطلق عليها بالتركية (Kat Mülkiyeti)، وهي سندات تسجل ملكية العقارات بعد الانتهاء من إنشائها تماماً، وتعين الأقسام المستقلة فيها مع الحصول على الموافقة باستخدام كل قسم على حدة، وينظم لكل قسم منها سند ملكية تام خاص به، تثبت ملكية صاحب السند على القسم المستقل في البناء المذكور.
تختلف سندات الملكية وسندات الارتفاق عن سندات الأراضي الزراعية والأراضي الصالحة للإعمار من حيث المعلومات الواردة فيها، حيث يرد في هذه السندات، رقم الشقة أو القسم المستقل وموقعه في البناء وحصته من الأرض المقام عليها البناء، وفي حالة عدم وجود مثل هذه المعلومات في سند الطابو، فهذا يعني أن العقار المعني لم يحصل بعد على حق الملكية التام أو حق الارتفاق العقاري، أما إذا ذكر رقم القسم المستقل وموقعة وحصته من الأرض والمعلومات الاخرى الخاصة به، وجنسه بأنه أرض إعمارية، فهذا يعني أن العقار قد حصل على حق ارتفاق، وفي حالة ذكر جنس العقار على أنه عمارة أو فيلا أو شقة هذا يعني أن العقار المعني يكون قد حصل على حق الملكية التام، حيث يتم معرفة ذلك من خلال الإشارة في خانة نوع الطابو: ملكية تامة أو ارتفاق عقاري أو ملكية انتقالية.
ويوضح في سند الملكية التام مساحة البناء، وعدد الأجزاء والجزء الخاص بالشخص المعني ورقم هذا الجزء وفي أي طابق يقع، مع ذكر مواصفاته، أي يبين هذا النوع القسم الخاص بالشخص المشتري بوضوح ويثبت انتقال ملكية القسم المحدد إلى الشخص المعني، وهو نوع من السندات العقارية المكتملة بشكل إيجابي من الناحية القانونية، يحصل عليه أصحاب العقارات بعد أخذ موافقة الإسكان من البلدية، لمطابقة المشروع للشروط والمعاير القياسية التركية للسكن والإقامة، حيث لا يواجه أصحابها بعد ذلك أي مشكلة قانونية البتة.
موافقة الإسكان
هي الموافقة التي يتم إصدارها من قبل البلدية للأبنية التي يتم إنشاؤها وفق معايير محددة، حيث يثبت بأن البناء المعني، قد تم إنشاؤه وفقاً لما ذكر في مشروع الإنشاء المصدّق، ومن أجل الحصول على موافقة الإسكان يجب الالتزام بالمعايير التي تفرضها الدولة، كوجود سلم للحريق والحالات الطارئة، وأن يكون البناء مقاوماً للزلازل، وتوفر أسطوانات الإطفاء الكافية ضمن البناء وغيرها؛ وتقع مهمة الحصول على موافقة الإسكان على المقاول أو شركة الإنشاءات المنفذة للمشروع، وبعد الحصول على موافقة الإسكان يتم تحويل سندات ارتفاق كل المشترين إلى سندات ملكية تامة.
سندات الملكية الانتقالية (سند المشاركة)
الملكية الانتقالية هي حق الملكية في العقار لفترة محددة من السنة، تحدد الملكية الانتقالية للعقار بفترة 7 أو 10 أو 15 يوماً في السنة، ويعني: شراء عقار بالمشاركة مع تحديد فترة الاستخدام لهذا العقار، وهو شائع في العقارات الخاصة لقضاء العطل وما شابه ذلك، ويتمتع المالك بكل حقوق الملكية من بيع وتأجير وتنازل عن حقه لأشخاص آخرين.
السجل العقاري المشترك
السجل العقاري المشترك (الطابو) هو عبارة عن إجراء حديث من نوعه يتم فيه تسجيل العقار باسم أكثر من شخص واحد في الوقت نفسه، ويعتبر هذا التطبيق أحد الأدوات الاستثمارية الجديدة في سوق العقارات التركية، حيث يمكن لأكثر من شخص واحد ملكية العقار نفسه، يتم في هذا النوع من قيود السجلات العقارية، تسجيل العقار باسم أكثر من شخص واحد بنسب متساوية أو مختلفة حسب الرغبة، ويمكن أن تكون هناك بعض الفروقات بناء على نوع البيع إذا كان بقرض أو من دون قرض.
ويمكن تنظيم قيد سجل عقاري من طرف أكثر من شخص واحد في الوقت ذاته، عن طريق شراء العقار نقداً دون استخدام قرض عقاري، وسيتمكن الشركاء في هذه الحالة من تملك العقار وفقاً لنسبة المبلغ الذي قاموا بدفعه.
ويتم تحديد النسب المئوية لتملك العقار بين الشركاء سلفاً، أما بالنسبة لعمليات الشراء عن طريق استخدام القروض العقارية، فيكون وضع التسجيل فيها أكثر تعقيداً، وذلك في حال اشتراك شخصين أو أكثر في شراء عقار واحد باستخدام قرض عقاري؛ حيث سيقوم المصرف المعني في هذه الحالة بالاستفسار عن القروض العائدة للأطراف، قبل القيام بتنظيم السجل العقاري، مما يمكّن من شراء القسم المعني من العقار، بعد الحصول على الموافقة من المصرف المعني.
يمكن بعد ذلك شراء العقار باستخدام القرض، سواء كانت النسب المتفق عليها من قبل الأطراف متساوية أم مختلفة، ويتم في هذه الحالة الأخذ بعين الاعتبار البيانات المقدمة من طرف المصرف فقط لإتمام التحويلات المتعلقة بالسجل العقاري في مديرية السجلات العقارية، وسيتم بناء على ذلك إجراء التخصيصات اللازمة على العقار من طرف المديرية.
وينبغي الانتباه إلى الحالات التي يتم فيها شراء العقار بشكل نقدي وعن طريق استخدام القرض المصرفي العقاري معاً؛ وذلك في حال قيام طرف واحد على الأقل من الأطراف باستخدام قرض مصرفي لشراء الحصة العائدة إليه، وقيام الأطراف الأخرى بالشراء نقداً، حيث يتم في هذه الحالة الخروج عن سياق السجل العقاري المشترك، وذلك لأنَّ مديرية السجلات العقارية تأخذ بعين الاعتبار النسبة العائدة إلى الطرف الذي يقوم باستخدام القرض العقاري أثناء عملية الشراء.
يتم حساب النسب العائدة إلى الأطراف الأخرى، بناء على المبلغ الذي يتم دفعه، أمَّا في الأحوال والشروط الأخرى وفي حال كانت المبالغ المدفوعة متساوية من قبل الأطراف سواء أكانوا يدفعون بشكل نقدي أو عن طريق قرض، يتم تقسيم الحصص بشكل متساوٍ.
هذا ولا يمكن لصاحب الحصة في هذا النوع من قيود السجلات العقارية المشتركة، القيام ببيع الحصة العائدة إليه دون الحصول على موافقة الشركاء الآخرين، كما لا بد الحصول على موافقة الشركاء أثناء تحويل ملكية الحصة المعنية في مديرية السجلات العقارية.
السجل العقاري التجاري
السجل العقاري التجاري، هو السجل الذي يجب الحصول عليه، في حال كان العقار مخصصاً للفعاليات والأنشطة التجارية. وتشمل العقارات من هذا النوع كلاً من: المكاتب، والمحلات، والمخازن، وما شابه ذلك من الدكاكين والعقارات الأخرى ذات الاستخدام التجاري، وكذلك المساكن التي تم تحويل استخدامها من السكن إلى الاستخدام التجاري؛ لذلك فإنه من المهم جداً أن يتم تسجيل الغرض من استخدام العقار على السجل العقاري، ويجب تدوين عبارة "سجل تجاري عقاري" على سجلات العقارات التي تقوم بمزاولة الأنشطة التجارية.
وهناك عدة أمور يجب الانتباه إليها أثناء استصدار السجل العقاري، من أهمها "نوع العقار" الذي يجري تسجيله أو امتلاكه؛ حيث يمكن مثلاً أن يتم بيع عقار على اعتبار أنه مسكن، في حين أنه سبق تسجيله لدى دائرة السجلات العقارية تحت بند سجل عقاري تجاري! ويجب في مثل هذه الأحوال، القيام بتغيير نوع العقار في السجلات العقارية، من أجل تلافي حدوث مشكلات في المستقبل، أثناء دفع الرسوم أو الضرائب المتعلقة بهذا العقار، ويمكن تنفيذ ذلك عن طريق مراجعة البلدية التي يتبع إليها العقار.
ويجب الانتباه إلى أمر آخر - هام وضروري - وهو الحصول على الرخص اللازمة للعقار الذي يتم تملكه، وهي الرخص والأذونات من قبيل: رخصة الارتفاق الطابقي، والملكية الطابقية، ويجب التأكد من وجودها في حالة المباني السكنية.
إن هذا الأمر ضروري للغاية، لا سيما في حال تم شراء العقار باستخدام قرض عقاري من المصرف، حيث يتم تطبيق غرامات مالية على الشقق السكنية التي لم يتم استصدار رخصة الملكية الطابقية لها؛ ويمكن مراجعة دوائر السجلات العقارية، للنظر في مدى صحة هذه الرخص وتدقيقها.
ويتم تنظيم السجل التجاري العقاري عن طريق تدوين اسم صاحب السجل، وحجم العقار بوضوح، بالإضافة إلى موقع العقار، ونوع العقار، ووضع الحصص المثبتة فيه، وأصحاب الأسهم والحصص الموجودة فيه؛ ولابدَّ من تدوين كافة التعديلات التي تم القيام بها في السجل العقاري العائد إلى العقار إن وجدت، إضافة إلى تسجيل الرقم التسلسلي، والتاريخ العائدين إلى العقار.
ويجب مراجعة كل من البلدية التي تعود سجلات العقار إليها، ودائرة السجلات العقارية التي يتبعها هذا العقار، وذلك للاطلاع على الشروط الإضافية الأخرى في حال وجودها.
هل يمكن تحويل العقار التجاري إلى سكني في تركيا؟
يضطر بعض مالكي العقارات إلى تغيير نوع السجل العقاري لعقارهم، ويتم هذا الأمر عادة من قبل الملاَّك الذي يرغبون في تحويل المحلات التجارية في تركيا إلى شقق سكنية، وعلى الرغم من أن هذا الأمر يعد سهلاً نسبياً، إلا أنه يجب الانتباه إلى بعض الأمور التي قد تسبب ظهور مشكلات في المستقبل.
ويمكن أن تأخذ هذه العملية فترة زمنية طويلة نسبياً، لأنه يتوجب على المالك القيام بإقناع كافة مالكي الشقق الموجودة في البناء، ولكن من جهة أخرى لن تستغرق الإجراءات الرسمية مدة طويلة؛ ويجب أن يمتلك صاحب العقار الوثائق التالية في حال الرغبة بتغيير نوع العقار في السجلات العقارية:
- سند الملكية للعقار المرغوب تغيير نوعه في السجل العقاري.
- صورة عن الهوية الشخصية لصاحب العقار، ويجب أن تحمل هذه الهوية الشخصية صورة للشخص المعني.
- صور شخصية للشخص صاحب العقار أو الشخص الذي ينوب عنه بصفة رسمية.
- يجب الحصول على تصاريح خطية من كل من البلدية والولاية المعنية بالعقار، لإثبات عدم وجود عائق لتغيير نوع العقار.
كما يجب الحصول في المرحلة الأولى على موافقة القاطنين في المبنى "الجيران" للتمكن من بدء إجراءات تحويل نوع السجل العقاري، بالإضافة إلى ضرورة إتمام كافة الأوراق والوثائق اللازمة للبدء بالإجراءات الرسمية لتحويل نوع السجل.
قيود السجل العقاري
لمعرفة ما إذا كان العقار يخضع لقيود مثل الحجز أو الرهن أو المصادرة أو غير ذلك، يجب مراجعة دائرة السجل العقاري والاستفسار عنها هناك، نظراً لعدم الإشارة إلى ذلك في سند الملكية (الطابو).
يرتكز السند العقاري إلى بيانات السجل العقاري، فإذا كان السجل العقاري أو النظام الالكتروني للمسح العقاري لا يحتوي على هذا التسجيل، فإن السند العقاري ليس له أي قيمة، وإن كان مصدقاً وموقعاً، فكل سند عقاري غير مسجل في السجل العقاري لا يعترف به ولا تسجل معاملته، لهذا يجب أخذ الحيطة والحذر في هذا الموضوع، وعدم الوقوع في خطأ شراء عقار في تركيا دون التمحيص في صحة سند ملكية العقار أو بطلانه، من هنا تأتي أهمية خدمة الاستشارات العقارية في تركيا.
الشائع أن عقود البيع والشراء التي تتم في دوائر كاتب العدل (النوتر) تعتمد على السند العقاري، لذلك يجب التأكد من صحة السند في الدوائر العقارية قبل توقيع العقد ودفع ثمن العقار، لأن إبرام العقد في دائرة كاتب العدل لا يثبت صحة السند العقاري، لذلك لا يكون العقد سارياً ولا يثبت أي حق للمشتري في العقار المعني، ربما يكون السند المذكور مزوراً وغير قانوني، وربما يكون السند أصلياً لكن صاحب العقار قد قام ببيع العقار لعدة أشخاص قبل ذلك، لأن البائع غير ملزم بتسليم السند القديم لدائرة الطابو بعد بيع العقار، كما أن فقدان السند العقاري ليس له أي خطورة تذكر حيث لا يستطيع من يجده أن يتصرف بالعقار.
تسهيلات في إجراءات السجلات العقارية في تركيا
يعد القطاع العقاري من أفضل القطاعات التي تدر الربح خلال وقت قياسي وبضمانات ذات موثوقية عالية في تركيا، نظراً لما تشهده الدولة من إقبال كبير على شراء العقارات على الصعيدين المحلّي والدولي، حيث تبين الأرقام العائدة إلى النصف الأول من العام 2017 أنه قد تم تنظيم أكثر من 600 ألف سجل عقاري في سائر أنحاء البلاد.
لذلك تعد الإجراءات المتعلقة بتحويل الملكية والحجوزات العقارية التي يتم وضعها أثناء تحويل ملكية العقارات، أمراً هاماً للغاية وكان يشكل صعوبة للمستثمرين في معظم الأحيان بسبب الإجراءات الروتينية التي يواجهها المستثمر في دوائر السجلات العقارية (الطابو).
لذلك قامت الحكومة التركية بتطبيق كثير من التسهيلات على إجراءات نقل الملكية، حيث شهدت دوائر السجل العقاري عدة تحديثات، بدءاً من تطبيق النافذة الواحدة، مروراً باستخدام إمكانات موقع الدولة الإلكتروني للوصول إلى معلومات سجلات العقارات بسرعة وموثوقية، والتحقق من صحة المعلومات المسجلة في القيود آلياً باستخدام هذا الموقع.
ومن أحدث هذه التسهيلات عقد اتفاقية بين كل من المديرية العامة للسجلات العقارية، ومصرف الزراعة التركي التابع للدولة، حيث أصبح بالإمكان القيام بإجراءات وضع الحجوزات العقارية على الملكية، والحجوزات العائدة إلى السجلات العقارية، عن طريق كافة فروع مصرف الزراعة "زراعت بنك".
وقد قامت المديرية العامة للسجلات العقارية بإطلاق موقع إلكتروني يمكن الولوج إليه من قبل كل من المختصين في المديرية، وفروع مصرف الزراعة التركي؛ علماً أنه في الوضع السابق كان يتم بدء إجراءات التحويل في المديرية العامة للسجلات العقارية، ويتم تنفيذ إجراءات الدفع في المصرف، ومن ثم العودة إلى المديرية العامة للسجلات العقارية من أجل تأسيس الحجز العقاري.
وكان هذا الأمر سبباً في إطالة أمد الإجراءات العائدة إلى تحويلات ملكية السجل العقاري، ويستغرق وقتاً طويلاً؛ أما في ظل هذه الاتفاقية الجديدة، فقد أصبح من الممكن نقل بيانات تحويل الملكية من قبل فروع مصرف الزراعة مباشرة إلى الموقع الإلكتروني العائد إلى المديرية العامة للسجلات العقارية، ومن المتوقع أن تطبق الدولة التركية كثيراً من الإجراءات الأخرى، الكفيلة بنقل كافة عمليات تحويلات الملكية إلى الأوساط الرقمية، وعقد اتفاقيات مع العديد من المصارف في البلاد ضمن هذا الإطار.
إجراءات الطابو في تركيا
هناك بعض الملاحظات الهامة التي لا بد من الانتباه إليها أثناء إجراءات الطابو، وبعضها مطلوب من قبل دائرة السجلات العقارية، حيث يجب تجهيز بعض الأوراق لتجنب تكرار الإجراءات وتأخيرها، وفيما يلي بعض النصائح في هذا السياق:
يجب تجهيز كافة المستندات المطلوبة ومراجعة قائمة الأوراق اللازمة بدقة، واصطحاب الهوية الشخصية، أو الوكالة الرسمية في حال كان الشخص ينوب عن شخص آخر في عملية بيع وشراء العقار.
تقديم الصور الشخصية المطلوبة من الدائرة العقارية، وهي صورة واحدة للبائع، وصورتين للمشتري.
ورقة التأمين ضد الزلازل والكوارث الطبيعية، يمكن توفيرها من خلال فروع لشركات تأمين عالمية معروفة، وأخرى محلية.
وثيقة البدل الرائج التي يتم الحصول عليها من البلدية المعنية التي يتبع العقار إليها.
وثيقة السجل العقاري العائدة للعقار.
مستندات المصرف، في حال استخدام قرض مصرفي لتمويل شراء العقار.
من المهم جداً تقديم معلومات صحيحة أثناء شراء العقار، ولا سيما بشأن سعر الشراء، وذلك بغية تجنب التعرض إلى المساءلة والغرامة المالية فيما بعد؛ حيث يتم في بعض الحالات تغريم المخالفين بغرامات مالية تصل إلى 25 بالمئة من قيمة الضريبة.
مدة إتمام إجراءات التملك في تركيا
يمكن في تركيا شراء عقار واستكمال إجراءات نقل الملكية للمستثمر الأجنبي خلال فترة وجيزة قد لا تتجاوز اليوم الواحد، وذلك بحسب مسؤولين في مكاتب بيع العقارات في إسطنبول.
وليس على أي راغب في الشراء سوى تنفيذ الخطوات الخمس التالية ليتمكن من تملك عقار في إسطنبول:
1- حضور المشتري إلى تركيا للتوقيع على عقد شراء العقار، ويمكن أن يرسل من ينوب عنه بموجب وكالة قانونية مصدقة من السفارة أو القنصلية التركية في بلد المشتري، أو من خلال كاتب العدل "النوتر" في حال الرغبة في إصدار الوكالة من داخل تركيا.
2- استخراج الرقم الضريبي من أقرب مديرية ضرائب (Vergı Müdürlüğü) في منطقتك، وهو رقم يتم منحه لكل أجنبي في تركيا بموجب جواز سفره، لتسهيل المعاملات الرسمية الخاصة به (عملية تستغرق نصف ساعة).
3- فتح حساب مصرفي في أحد البنوك التركية، لتحويل المبلغ المالي من بلد المقيم إلى المصرف التركي (ساعة واحدة).
4- توفير صورة من جواز سفر المشتري مترجمة إلى اللغة التركية، ومصدقة من كاتب العدل، وتبلغ تكلفتها حوالي 30 دولاراً.
5- يتوجه البائع والمشتري إلى مكتب السجل العقاري (الطابو)، ليتنازل البائع عن العقار لصالح المشتري، ويستلم الأخير سند الملكية ومفتاح العقار، وهي عملية تكلف حوالي 50 دولاراً، وتستغرق ساعة واحدة فقط.
وفي حال كان العقار ليس جاهزاً للتسليم، كأن يشتري المستثمر بيتاً قيد الإنشاء من شركة عقارية، فإن سند الملكية لا يسلّم إلى المشتري إلا بعد تسليم البيت له.
وينطبق ذلك أيضاً على من يشتري بيتاً من شركات عقارية بالتقسيط، حيث لا يحصل المشتري على سند الملكية، إلا بعد أن يسدد كافة الأقساط المترتبة عليه.
ويحق للمشتري الحاصل على سند الملكية الحصول على إقامة عقارية من وزارة الداخلية التركية، تتراوح مدتها بين سنة إلى ثلاث سنوات، وتمنح هذه الإقامة حصراً للمستثمر الأجنبي الذي يمتلك عقاراً داخل البلاد له ولكل أفراد عائلته (الزوجة والأولاد تحت سن الـ 18)، أما إن بقيت في تركيا أكثر من 3 أشهر ولم تشتر العقار، فتستطيع الحصول على إقامة سياحية لمدة 6 أشهر قابلة للتجديد.
رسم السجل العقاري (رسوم الطابو)
يُعد رسم السجل العقاري (الطابو) من البنود الهامة التي لا بد من أخذها في الحسبان قبل شراء العقار، لأنها دفعة ليست قليلة، إذ تبلغ 2 بالمئة من سعر العقار، تفرضها الدولة على كل من البائع والمشتري.
وعلى الرغم من عدم وجود نص واضح وصريح في هذا السياق، إلاَّ أنه يتم تحميل مصاريف الرسوم عادة على الطرف المشتري، أي أن المشتري يدفع 4 بالمئة من مجموع قيمة العقار كرسم للسجل العقاري، فعلى سبيل المثال: إذا كان سعر العقار 200 ألف ليرة تركية، فسوف تبلغ قيمة رسم الطابو 8 آلاف ليرة تركية! لذلك لا بد من أخذ هذا المبلغ بعين الاعتبار، والاتفاق مقدماً بين الطرفين، حول طريقة سداده بوضوح بين البائع والمشتري.
وفي حالة وجود وسيط بين البائع والمشتري، فلا بد من تحديد العمولة التي سوف يحصل عليها الوسيط، إلى جانب النفقات المترتبة عند تسديد رسوم بيع العقار.
تكاليف إعادة بيع العقار في تركيا
إذا أردت بيع عقارك قبل 5 سنوات من تاريخ الشراء، فعليك دفع ضريبة وفق شرائح محددة تعلنها الحكومة التركية سنوياً وتتراوح من 15 إلى 35 بالمية من قيمة الأرباح الصافية للأفراد، أما في حالة الشركات فتكون ضريبة الأرباح ثابتة وهي 20% من الأرباح الصافية لأعمال الشركة، أما إذا رغبت بالبيع بعد 5 سنوات من تاريخ التملك، فلا يتوجب عليك دفع هذه الضريبة.
هل أعجبك الموضوع؟ شاركه مع أصدقائك!
